La société civile possède un patrimoine et des droits distincts de ceux des associés. Cette interposition lui confère un vaste champ d’application pour optimiser la gestion de patrimoine et tout particulièrement celle du chef d’entreprise : améliorer la détention de l’immobilier d’entreprise [1], optimiser la transmission en gardant les pouvoirs, faciliter une transmission égalitaire entre les enfants, optimiser le bail à construction, protéger son patrimoine immobilier professionnel contre d’éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise…

De surcroît, la société civile est un outil d’optimisation fiscale plus performant que la détention directe d’un patrimoine, les options fiscales étant plus variées : opter pour l’IS, choisir entre un capital faible ou un capital fort, recourir à l’emprunt ou au compte courant, capitaliser le résultat ou distribuer un dividende, vendre les parts ou faire vendre le bien par la société, choisir la  chronologie des opérations la plus avantageuse fiscalement.

Optimiser la transmission en gardant les pouvoirs

Parce qu’elle permet de dissocier les trois composantes que sont le degré de participation au  capital, le droit financier [2] et le pouvoir [3], la société civile a pour champ d’application privilégié la transmission aux héritiers : ceux-ci sont majoritaires en capital, alors que le chef d’entreprise est majoritaire en droits de vote et en droits financiers.

Capital faible ou capital fort ? Dès lors que la société civile contracte un prêt, on préfèrera le capital faible au capital fort. Avec le capital faible, l’emprunt contracté par la société est déductible de la base taxable aux droits de mutation, contrairement au capital fort [4]. La valeur de la société et donc la base taxable étant faible à la création [5] , le chef d’entreprise doit associer sans délai ses enfants quand bien même ils sont mineurs [6], de telle sorte qu’ils soient majoritaires au capital. Par ailleurs, le capital faible ne présente pas d’inconvénient en cas de cession des parts de société civile à l’IR, le montant de la plus-value étant le même que celui d’un capital fort [7].

Vendre les parts ou faire vendre l’immeuble par la société ? Sans recourir à l’emprunt, le chef d’entreprise devrait créer une société civile à l’IR à la naissance de chaque enfant. Ce faisant, il fait courir de délai de l’abattement sur la plus-value applicable à la cession de parts de société civile à prépondérance immobilière [8], qui conduit à l’exonération après trente ans de détention.

L’acquéreur veut rarement acquérir les parts de la société. Il a pourtant intérêt à le faire,  car il bénéficie alors de la durée de détention de l’immeuble par la société, soit 10 ans dans l’exemple qui précède. Pour faciliter la vente de parts, la société ne doit détenir qu’un seul immeuble.

Capitaliser ou distribuer les bénéfices ? Si le chef d’entreprise n’a pas besoin d’argent, il est préférable de capitaliser les bénéfices en report à nouveau ou en réserves, plutôt que de les distribuer par inscription en compte-courant d’associé. En capitalisant, les bénéfices sont transmis aux enfants en franchise de droits de mutation. En distribuant, les sommes entrent dans le patrimoine du chef d’entreprise et elles seront taxées aux droits de mutation.

Vendre puis donner ou donner puis faire vendre ? La société civile peut également servir à donner indirectement l’entreprise opérationnelle aux héritiers en bénéficiant du dispositif Dutreil, à savoir l’abattement de 75 % de la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit [9]. La donation efface la plus-value [10]. Si la société civile vend l’entreprise à l’issue de la durée de 6 ans des engagements de conservation [11], le chef d’entreprise gérant peut décider d’investir dans des actifs professionnels ou privés : immobilier de rapport, placements financiers, biens de jouissance (résidence principale ou secondaire, bateau, voiture…). Certes, le chef d’entreprise s’est dessaisit et il est minoritaire au capital, mais majoritaire en droits de vote et en droits financiers, il n’a en réalité pas donné grand-chose.

La vente suivie de la donation conduit à deux impositions et les liquidités sont dans le patrimoine du chef d’entreprise ; il peut les consommer pour son usage personnel. La donation suivie de la vente n’entraîne qu’un impôt, mais les liquidités sont détenues par la société civile que le chef d’entreprise dirige ; la société peut décider de lui octroyer des avances si les statuts l’ont prévu [14]. Les avances accordées à l’associé ne sont pas imposables si la société civile est à l’IR, alors qu’elles le sont en tant que revenus distribués si la société est à l’IS [15].

Société civile à l’IR ou à l’IS ? Avec la fiscalité mouvante, il est illusoire de s’appuyer sur des projections financières pour choisir entre IR et IS, surtout sur des durées longues. Le choix relève d’une philosophie de vie : l’IR pour profiter de la vie [16], mais payer l’impôt [17] ; l’IS pour retarder la fiscalité en capitalisant, mais « manger des pâtes » [18].

Faciliter une transmission égalitaire entre les enfants

L’entreprise représente le plus souvent la majeure partie du patrimoine du dirigeant. S’il souhaite la transmettre à l’un des enfants, il y a nécessité d’ouvrir le capital de la société aux enfants non repreneurs, ne serait-ce que pour respecter les règles de la réserve héréditaire. Le schéma peut être le suivant.

Après la donation	Après la vente par la société civile

Une partie du capital de l’entreprise est détenue par la holding à l’IS de l’enfant repreneur ; l’autre partie par la société civile à l’IR ou à l’IS des enfants non repreneurs. Le chef d’entreprise est majoritaire en droits de vote au sein de la société civile et éventuellement de la holding du repreneur. Ce schéma permet de concilier les intérêts du repreneur (capitaliser les dividendes au sein de la holding à l’IS avec le bénéfice du régime mère-fille [19]) et ceux des non-repreneurs (percevoir des dividendes).

A l’issue du pacte Dutreil, la société civile vend sa participation dans l’entreprise opérationnelle à la holding du repreneur. Le chef d’entreprise gère les liquidités de la société civile selon ses désirs. Selon les situations familiales, ce schéma est une alternative intéressante à celui du LBO familial [20].

Optimiser le bail à construction

Défini par le Code de la construction et de l’habitation [21], le bail à construction est un bail de longue durée [22] qui engage un preneur à édifier des constructions sur un terrain nu appartenant au bailleur moyennant le versement d’un loyer.

En appliquant le bail à construction au chef d’entreprise, le preneur est l’entreprise opérationnelle ; le bailleur est la société civile à l’IR à prépondérance immobilière.

L’interposition de la société civile entre le chef d’entreprise et ses enfants, outre l’intérêt de la transmission développé précédemment, offre un autre avantage fiscal par rapport à la détention directe du terrain, à savoir l’impôt sur la plus-value en cas de cession à l’issue du bail de l’ensemble, terrain et immeuble.

En cas de détention directe, l’exonération de la plus-value pour durée de détention ne s’applique qu’au terrain, pas à l’immeuble qui a été acquis à l’expiration du bail. Il en est de même si la cession du terrain et de l’immeuble est réalisée par la société civile. Si ce sont les parts qui sont cédées, l’exonération de la plus-value porte à la fois sur le terrain et l’immeuble, la société civile étant à prépondérance immobilière.

Exonération ou non de la plus-value de cession selon le mode de détention

Protéger le patrimoine immobilier professionnel

Si une procédure collective est ouverte à l’encontre de l’entreprise, l’immeuble professionnel détenu par une société civile, sans lien juridique avec l’opérationnelle, peut être préservé contre les poursuites de créanciers de l’entreprise.

Cependant, la protection ne joue pas dans certaines situations. Les juges peuvent étendre la procédure collective à la société civile s’ils estiment que cette dernière est fictive ou qu’il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés [23]. C’est le cas notamment s’il est prouvé que des transferts d’actifs entre les deux sociétés ont eu lieu sans contrepartie : caractère excessif des loyers, enrichissement de la société civile au détriment de l’entreprise, aménagements des locaux financés par la société d’exploitation restant acquis à la société civile sans indemnités…

Si le liquidateur parvient à convaincre le tribunal de commerce de l’existence de relations financières anormales entre les deux sociétés [24], les patrimoines des deux sociétés sont confondus. Les actifs immobiliers de la société civile vont servir à désintéresser les créanciers de la société commerciale dont le patrimoine est insuffisant pour répondre des dettes.

La société civile offre d’autres applications : prévenir les inconvénients de l'indivision ;  conserver la propriété et la maîtrise de ses biens ; protéger son conjoint ou concubin survivant, se protéger d’un divorce ; écarter des personnes indésirables ; froisser les règles de la réserve héréditaire ; garder la gestion des biens d'un enfant mineur, d'un incapable majeur ;
atténuer les conséquences de la récupération de l'aide sociale en présence d’une personne handicapée. On l’a compris, toute l’efficacité de la société civile repose sur la rédaction personnalisée des statuts.