Henry Royal

    Royal Formation
    06 12 59 00 16
    Contact

Démembrement de propriété

Quelle est la répartition des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Article publié dans la Revue Française de Comptabilité. gestion de patrimoine chef entreprise

Pour une formation sur le démembrement de propriété.


Synthèse

Le démembrement de propriété peut procurer des avantages fiscaux, mais il présente des difficultés majeures : la division des pouvoirs de gestion entre usufruitier et nu-propriétaire et l’incertitude sur le montant des revenus qui reviennent à l’usufruitier, le plus souvent le chef d'entreprise. La division des pouvoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires et la divergence d’intérêts sont la source de tensions familiales.

Les droits économiques et les pouvoirs de gestion de l’usufruitier et du nu-propriétairevarient selon la nature des biens sur lesquels repose le démembrement de propriété.

L’usufruitier d’un bien immobilier a un droit de jouissance ; il peut l’habiter, le louer et percevoir les loyers. L’usufruitier supporte la majeure partie des charges et ne peut contraindre le nu-propriétaire à faire réaliser les grosses réparations. La cession de l’immeuble, soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire, met fin au démembrement et les parties se partagent les liquidités, sauf convention contraire pour reporter le démembrement sur un autre bien.

Le fonds de commerce est considéré comme une universalité 1 et à ce titre l’usufruitier, qui a droit aux bénéfices, exploite seul le fonds, peut aliéner les éléments qui composent le fonds et cela sans qu'il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire.

Pour les placements financiers, l’usufruitier a droit aux revenus, mais les placements de capitalisation n’en procurent aucun. Un portefeuille de valeurs mobilières est qualifié d’universalité : l’usufruitier est autorisé à le gérer seul ; mais sa liberté est encadrée.

Pour les titres sociaux, l’usufruitier a droit au dividende 2 et pour les sociétés anonymes et les sociétés en commandite par actions, ses pouvoirs s’étendent aux AGO, sauf clause contraire ; pour les autres formes de société les pouvoirs de l'usufruitier chef d'entreprise se limitent à l’affectation des bénéfices.

Lorsque des liquidités résultent d’une situation subie, la situation de l’usufruitier est la plus confortable de toutes : il peut librement disposer du capital, le consommer, comme s’il en avait la pleine propriété ; il doit simplement restituer à la fin de l’usufruit, c’est-à-dire à son décès, l’équivalent de ce qu’il a reçu.

Quant aux emprunts, l’usufruitier est redevable du paiement des intérêts et le nu-propriétaire, du remboursement du capital.

Royal Formation pour activités la formation des conseillers en gestion de patrimoine (avocats, CGPI, experts comptables, notaires...) et le conseil en gestion de patrimoine du chef d'entreprise, de la définition de la stratégie à la mise en oeuvre : rédaction de statuts de SAS et de société civile sur mesure, pacte d'actionnaires, holding, opérations en capital, cession et transmission d'entreprise, pacte Dutreil, pacte adjoint à une donation, contrat de mariage, gouvernance d'entreprise familiale... Nous publions des ouvrages, des dossiers et articles sur le conseil en gestion de patrimoine du chef d'entreprise au sein des revues les plus réputées.

Démembrer la propriété, c'est répartir les droits politiques et des droits économiques entre différentes personnes, l’usufruit d’une part, la nue-propriété d’autre part.

L’usufruitier dispose du droit de jouir du bien (l’usus), d’en percevoir les revenus (le fructus) jusqu’à son décès, l’usufruit étant par essence un droit viager, ou jusqu’à la fin de la période convenue si l’usufruit a été constitué pour une durée temporaire. Le nu-propriétaire a le droit futur de détenir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit ; c’est alors que les droits de jouissance lui sont transférés.

Le démembrement de propriété peut résulter de la loi ou de la volonté de l’homme 3. Quand il résulte de la loi, le cas d’application du démembrement le plus fréquent est la transmission de l’usufruit au conjoint survivant, lorsque tous les enfants sont issus des deux époux 4.

L’utilisation volontaire du démembrement se rencontre le plus fréquemment lors de donations où le donateur se réserve l’usufruit. Il existe d’autres techniques de démembrement comme l’acquisition, l’échange ou la cession, à titre gratuit (donation, legs, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société) de l’usufruit seul, de la nue-propriété seule, de l’usufruit et de la nue-propriété simultanément.

La plupart des stratégies de démembrement est utilisée à des fins fiscales : la donation de la nue-propriété permet de réduire la base taxable aux droits de mutation ; la donation d’usufruit temporaire par les parents aux enfants opère un transfert de l’IFI des donateurs aux donataires ; la vente d’usufruit temporaire à la société d’exploitation conduit à une diminution de l’IS pour l’entreprise et de l’IR pour l’associé. Si le démembrement procure des avantages fiscaux 5, il présente néanmoins de graves inconvénients :

- il crée une « cohabitation » entre des personnes qui ont des horizons économiques distincts et des intérêts divergents : l’usufruitier souhaite des revenus, le nu-propriétaire désire une croissance du capital à terme (mais le plus rapidement possible 6) ;

- certains produits de placement ne produisent aucun revenu ; les droits économiques de l’usufruitier sont incertains ou nuls ;

- il entraîne une division et donc une perte des pouvoirs de gestion,puisque la cession d’un bien est soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

La divergence d’intérêts et la division des pouvoirs sont propices aux tensions familiales.

Les droits économiques et les pouvoirs de gestion de l’usufruitier et du nu-propriétaire dépendent de la nature des biens démembrés.  Définis en 1804, ces droits énoncent les biens qui étaient alors largement présents dans les patrimoines : les maisons, les terrains, les cultures, les forêts, les animaux. Les valeurs boursières ont notamment été oubliées et dans ce domaine les innovations ont été particulièrement nombreuses (SICAV et FCP de capitalisation, obligation à coupon zéro...), ce qui pose des difficultés pour déterminer les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

1. Biens immobiliers et biens fonciers

La cession d’un bien immobilier ou foncier démembré requiert l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Sauf convention des parties pour reporter le démembrement sur un autre bien, la cession d’un immeuble met fin au démembrement ; usufruitier et nu-propriétaire se partagent le prix 7. Il n’y a ni obligation de remploi, contrairement à un portefeuille de valeurs mobilières, ni constitution de quasi-usufruit sur les liquidités.

La répartition des liquidités est libre. Selon la jurisprudence constante 8, en cas de conflit entre usufruitier et nu-propriétaire, le partage des liquidités est réalisé en tenant compte de l’âge de l’usufruitier et du revenu net qu’il pouvait espérer obtenir, c’est-à-dire selon la valeur économique et non selon le barème fiscal.

a) Les constructions immobilières

L’usufruitier d’un immeuble

L’usufruitier d’un bien immobilier a un droit de jouissance sur celui-ci. Il peut l’utiliser lui-même, conformément à sa destination (habitation, immeuble à usage commercial), le louer, le donner à bail…

Donner à bail un immeuble à usage non commercial est un acte d’administration que l’usufruitier peut accomplir seul, sans qu’il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire, à condition que la durée du bail n’excède pas neuf ans 9 et que la nature du bien ne soit pas transformée.

Si l’immeuble est en copropriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont représentés par un mandataire commun qui peut être l’un d’eux ou un tiers. Le mandataire commun assiste aux assemblées générales et il dispose du droit de vote.

L’usufruitier dispose des pouvoirs d’administration et il doit conserver la substance de la chose. C’est pourquoi il est tenu de prendre en charge les réparations d’entretien qui sont indispensables pour assurer la conservation de l’immeuble. Un défaut d’entretien prolongé ayant entraîné la détérioration du gros œuvre de l’immeuble justifie la déchéance de l’usufruit, même si le nu-propriétaire n’a pas non plus exécuté les travaux confortatifs qui lui incombent 10.

En principe, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire 11.

Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations strictement définies à l’article 606 du code civil : les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture en entier. Les grosses réparations revêtant un caractère exceptionnel, c’est l’usufruitier qui supporte la majeure partie des charges.

Aux dépenses d’entretien supportées par l’usufruitier s’ajoutent les charges annuelles de copropriété : assurances, rémunération du gardien, entretien des parties communes... La taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, qui doit la payer 12. L’usufruitier doit également payer les impôts liés au bien dont il a l’usage : taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

De surcroît, alors que le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à faire réaliser les dépenses d’entretien, l’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à faire réaliser les grosses réparations 13, même en cas de destruction du bien. Le nu-propriétaire n’est pas obligé d’effectuer les grosses réparations, car il n’a pas à procurer la jouissance de la chose à l’usufruitier et au surplus la nue-propriété est une charge réelle compensée par aucun revenu.

La jurisprudence s’est prononcée à plusieurs reprises sur la différence entre réparation d’entretien (à charge de l’usufruitier) et grosse réparation (à charge du nu-propriétaire). La qualification est laissée à la libre appréciation du juge. Sont généralement considérées comme réparations d’entretien à charge de l’usufruitier le ravalement des façades 14, le changement du chauffage central, de l’ascenseur.

Mais il est possible, et conseillé, de prévoir conventionnellement – dans les statuts de la société civile par exemple - la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.

La jurisprudence reconnait la validité de conventions dérogatoires qui peuvent imposer au nu-propriétaire les grosses réparations voire les dépenses d’entretien 15. Mais encore faut-il que le nu-propriétaire donne son accord. La jurisprudence a validé l’utilité d’une société civile qui permettait « d’éviter de se heurter au refus du nu-propriétaire d’effectuer des grosses réparations sur l’immeublecomme cela aurait été le cas s’ils avaient transmis directement la nue-propriété de l’immeuble » 16.

Le nu-propriétaire d’un immeuble

Le nu-propriétaire disposera de la pleine propriété de l’immeuble à l’extinction de l’usufruit.

Durant le démembrement, le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut d’entretien. Toutes les autres réparations sont en principe d’entretien et elles incombent à l’usufruitier.

b) Les propriétés foncières rurales

Lorsque le démembrement s’exerce sur des propriétés foncières, l’usufruitier a droit aux produits, qu’ils soient naturels ou qu’ils proviennent d’une culture. Il a le choix des espèces végétales à cultiver.

L’usufruitier peut donner à bail à un exploitant agricole, avec le concours du nu-propriétaire. Mais à défaut d’accord, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte 17.

L’usufruitier reçoit les fermages, ceux-ci étant considérés comme des fruits civils 18. Il doit payer les charges de la propriété, notamment les impôts fonciers.

c) Les bois et les forêts

L’usufruitier de bois ou forêts est dans une situation peu enviable. Ses droits varient selon la composition de la forêt (pépinière, taillis, futaie) et selon les pratiques locales de chaque région.

Pour une pépinière, les arbres qu’on peut tirer sans la dégrader reviennent à l’usufruitier, qui doit se conformer aux usages des lieux pour le remplacement. Pour les taillis 19, l’usufruitier a droit aux coupes ordinaires ; il « est tenu d’observer l’ordre et la quotité des coupes, conformément à l’aménagement ou à l’usage constant des propriétaires » 20. Pour les futaies, l’usufruitier a droit, « toujours en se conformant aux époques et à l’usage des anciens propriétaires », aux parties de bois qui ont été mises en coupes réglées, c’est-à-dire régulières et périodiques 21. Sinon, il ne peut toucher aux arbres de haute futaie, même ceux arrachés ou brisés par accident, que si des réparations sont nécessaires.

Les plantations réalisées en une seule fois, qui conduisent à une coupe unique – tel est le cas des peupleraies et plantations de résineux – reviennent pour le tout au nu-propriétaire 22.

L’usufruitier est tenu de payer les impôts fonciers.

2. Les fonds de commerce

L’usufruitier peut appréhender les bénéfices du fonds, fruits civils, mais après déduction des amortissements nécessaires à l’entretien et au renouvellement du matériel. Un sous-investissement pour augmenter les résultats pourrait être qualifié d’abus de jouissance 23.

Le fonds de commerce est considéré comme une universalité par la jurisprudence 24. L’usufruitier, qui a la qualité de commerçant 25, exploite le fonds de commerce sans avoir à recueillir l’accord du nu-propriétaire, sauf s’il souhaite en modifier l’objet ou le céder. Il aliène seul les éléments qui composent le fonds de commerce, ces aliénations n’étant pas qualifiées d’actes de disposition mais d’actes de gestion ; il a alors la charge d’employer le prix à l’intérieur de cette universalité.

En cas de refus de renouvellementdu droit au bail par le propriétaire, avec paiement d’une indemnité d’éviction, les droits de l’usufruitier se reportent sur le montant de l’indemnité d’éviction, avec naissance d’un quasi-usufruit 26.

A la fin du démembrement, si la valeur du fonds a progressé, l’usufruitier ou ses ayants droits n’ont pas droit à la plus-value 27. En cas de moins-value, le nu-propriétaire subit la perte de la valeur, sauf si elle a pour cause une gestion maladroite du fonds de la part de l’usufruitier ; le nu-propriétaire peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice.

3. Les meubles

Les meubles recouvrent les meubles meublants, le mobilier, le matériel audio-visuel, les œuvres d’art, les véhicules.

L’usufruitier, qui ne peut vendre le meuble sans l’accord du nu-propriétaire, peut s’en servir librement et doit seulement le rendre en l’état, sans être tenu d’en conserver la substance qui se perd avec l’usure normale et le temps 28.

4. Les valeurs mobilières de placement

Les pouvoirs de gestion et les droits économiques sur un portefeuille de valeurs mobilières diffèrent de ceux accordés à l’usufruitier et au nu-propriétaire de parts sociales.

L’usufruitier d’un portefeuille a certes droit aux revenus. Mais le revenu d’un portefeuille est très variable, selon la conjoncture économique et boursière et la nature des titres qui le composent ; de plus, certains actifs financiers ne procurent aucun revenu, ou celui-ci est juridiquement indéterminé.

La jurisprudence, par le fameux arrêt « Baylet »  du 12 novembre 1998, considère un portefeuille comme une universalité. L’usufruitier est autorisé à gérer seul le portefeuille sans qu’il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire à chaque opération. Mais cette liberté comporte des limites et l’arrêt pose plusieurs difficultés d’application.

a) Les droits économiques

Actions, obligations

L’usufruitier a droit aux dividendes d’actions, à l’abattement sur les dividendes, à l’abattement général et au crédit d’impôt. Les actions gratuites distribuées aux actionnaires à la suite d’incorporation de réserve au capital, les actions provenant de l’exercice d’un droit préférentiel de souscription reviennent au nu-propriétaire.

Concernant les obligations, l’usufruitier a droit aux coupons et aux crédits d’impôts. Lorsque les obligations viennent à échéance et sont remboursées, il exerce un quasi-usufruit (voir infra).

OPCVM de capitalisation (Sicav, FCP) 29

Les placements financiers de capitalisation qui ne distribuent aucun revenu représentent souvent une part importante du patrimoine. Le code civil n’ayant rien prévu à leur égard et la jurisprudence étant peu faconde, on ne peut se référer qu’à la doctrine qui n’a aucune force juridique.

Certains considèrent que l’usufruitier n’a droit à aucun revenu. D’autres pensent que l’usufruitier a droit à tous les fruits capitalisés, qui sont des revenus simplement différés, en attente de distribution. Mais dans la pratique, l’usufruitier est dans l’impossibilité de les appréhender.

b) Les pouvoirs de gestion de l’usufruitier : l’universalité du portefeuille

Par l’arrêt « Baylet » du 12 novembre 1998 30, la Cour de cassation qualifie un portefeuille de valeurs mobilières de placement d’universalité de fait. Ainsi, le démembrement ne s’exerce pas sur chaque titre, mais sur l’ensemble du portefeuille.

L’usufruitier peut arbitrer seul les titres, à charge de conserver la substance du portefeuille 31, c’est-à-dire qu’il doit d’une part remplacer aussitôtles titres cédés par d’autres titres et il doit communiquer au nu-propriétaire tous renseignementssur l’évolution du portefeuille 32, depuis le commencement de l’usufruit jusqu’au jour du partage.

Apparemment, la qualification d’universalité facilite grandement la gestion d’un portefeuille démembré. En fait, l’usufruitier est en liberté surveillée. Le réinvestissement des liquidités provenant des cessions et la préservation de la substance du portefeuille s’opèrent sous le contrôle du nu-propriétaire qui dispose d’un droit de regard et qui peut agir en justice à l’encontre de l’usufruitier pour mauvaise gestion ou pour abus de jouissance.

La qualification d’universalité pose d’autres difficultés.

- elle ne résout pas les conflits de frontière entre biens propres et biens communs 33 ;

- elle est en opposition avec l’article 1844 du code civil concernant les sociétés, qui précise que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, et avec l’article L 225-118 du code de commerce qui donne au nu-propriétaire de certaines sociétés le droit de vote aux assemblées extraordinaires ;

- elle conduit à une injustice fiscale : le nu-propriétaire est redevable de l’impôt sur les plus-values, alors qu’il ne peut ni les appréhender, ni s’opposer à la cession des titres ;

- elle est contraire au principe posé par l’article 12 du CGI selon lequel l’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année.

5. Parts ou actions de société

Rappelons les contours du démembrement de parts sociales traité précédemment dans  la Revue Française de Comptabilité 34.

L’usufruitier de titres sociaux a droit au dividende 35. Mais le nu-propriétaire ne serait-il pas en droit d’en réclamer une part en sa qualité d’associé 36 ? Par un arrêt du 27 mai 2015 (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16246), la Cour de cassation décide que le dividende provenant des réserves facultatives appartient au nu-propriétaire, mais dès lors que le dividende est versé en espèces et à moins d'une clause ou convention contraire, l’usufruitier exerce un quasi-usufruit (C. civ., art. 587), la dette de restitution de l’usufruitier est déductible de la base taxable aux droits de succession du nu-propriétaire.

Concernant la répartition des pouvoirs :

- pour la société anonyme et la société en commandite par actions, l’usufruitier vote dans les assemblées générales ordinaires et le nu-propriétaire dans les assemblées extraordinaires, sauf clause contraire 37.

- pour les autres sociétés, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf celui concernant l’affectation des bénéfices qui appartient à l’usufruitier ; les statuts pouvant en convenir autrement 38.

6. Les produits de l’intermédiation bancaire et financière

Pour les livrets de Caisse d’Epargne, CODEVI, Livrets d’Epargne Populaire, l’usufruitier a droit aux intérêts courus depuis le jour du démembrement, bien que ceux-ci ne soient pas distribués. Il pourra les percevoir au moment où ces intérêts sont crédités.

Pour les bons de caisse et les comptes à terme, l’usufruitier a droit aux intérêts au jour du remboursement du prêt par la banque. Il ne s’agit pas de produits de capitalisation mais de titres de créance non négociables constatant un prêt consenti à une Banque, dont le remboursement au terme comprend capital et intérêts.

7. Les bons ou les contrats de capitalisation

La doctrine est divisée quant aux bons ou contrats de capitalisation. Certains considèrent que la situation est analogue à celle des OPCVM de capitalisation : l’usufruitier n’a pas de revenu. Pour d’autres, lorsque le contrat démembré est remboursé à son échéance, l’usufruitier a droit aux intérêts courus (revenus et plus-values) depuis le jour du démembrement et il exerce un quasi-usufruit sur les liquidités provenant du capital remboursé.

Pour éviter tout problème, il est vivement recommandé que les parties prévoient contractuellement les modalités d’attribution des fruits « capitalisés » dans le cas d’un démembrement du droit de propriété.

8. Les contrats d’assurance-vie et la clause bénéficiaire

Le démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie consiste non pas en un démembrement de la clause elle-même, mais du capital qui sera versé par la compagnie d’assurance lors du dénouement du contrat.

Au décès de l’assuré, l’usufruitier – généralement le conjoint survivant - exerce un quasi-usufruit (voir infra) sur les sommes versées par la compagnie. Il en dispose librement 39, à charge de restituer à son décès un capital équivalent au nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire détient une créance de restitution sur la succession de l’usufruitier, cette créance étant fiscalement déductible.

Exemple

Soit un capital décès de 500 000 € versé au conjoint survivant. A son décès, il reste 400 000 €.

Clause classique (mes enfants nés, à naître, représentés…) : les enfants paient les droits de succession sur 400 000 €.

Clause démembrée (mon conjoint pour l’usufruit, mes enfants pour la nue-propriété…) :

- le conjoint usufruitier, redevable 40 mais exonéré de la taxe d’assurance-vie, perçoit le capital sans impôt ;

- au décès du conjoint survivant, les enfants sont exonérés de droits de mutation (CGI, art. 1133) ;

- ils ont une créance de restitution de 100 000 € déductible de la succession.

9. Les liquidités

Quels sont les droits de l’usufruitier sur les liquidités ? En dehors de l’obligation de remploi des liquidités dans d’autres titres qui résulte de l’arrêt « Baylet » applicable aux portefeuilles de valeurs mobilières, la jurisprudence distingue :

- les situations qui entraînent un quasi-usufruit, quasi-usufruit immédiat ou quasi-usufruit en cours d’usufruit ;

- celles qui conduisent à un partage.

a) Le quasi-usufruit sur les liquidités

Le quasi-usufruit immédiat

Le démembrement résultant du premier décès, où l’usufruit est attribué au conjoint survivant et la nue-propriété aux descendants, est l’exemple le plus courant qui conduit à un quasi-usufruit immédiat. Lorsqu’elles proviennent d’une telle situation, les liquidités qui sont des biens « dont on ne peut faire usage sans les consommer » sont soumises aux règles du quasi-usufruit 41 définies par l’article 587 du code civil.

Le quasi-usufruitier bénéficie d’un avantage appréciable :

- il peut librement disposer du capital comme s’il en avait la pleine propriété - le gérer, le consommer ; il n’est pas tenu à l’obligation de remploi de l’usufruitier ;

- il doit simplement restituer à la fin de l’usufruit, c’est-à-dire à son décès, l’équivalent de ce qu’il a reçu.

Le nu-propriétaire n’a plus aucun droit réel sur le bien. L’obligation de restitution du quasi-usufruitier se traduit pour lui par un droit de créance sur la succession de l’usufruitier. Cette créance constitue une dette déductible de l’actif successoral pour le calcul des droits de mutation 42.

Le quasi-usufruit par nature, par opposition au quasi-usufruit conventionnel, s’exerce sur les comptes de dépôt à vue 43 et les contrats nominatifs qui se dénouent par le décès du titulaire : livret d’épargne, compte et plan d’épargne logement, plan d’épargne en actions, plan d’épargne populaire.

Le quasi-usufruit en cours d’usufruit

Le quasi-usufruit en cours d’usufruit se rencontre lorsqu’un bien démembré se transforme en bien consomptible par le premier usage, cette transformation résultant d’une situation subie et non d’un acte volontaire.

Exemples de quasi-usufruit en cours d’usufruit :

- le remboursement de créances : obligations, prêts à terme, bons de caisse, comptes à terme 44 ;

- le paiement d’une indemnité liée à la perte matérielle d’un bien soumis à usufruit (destruction d’un immeuble démembré) 45

- le paiement d’une indemnité liée à la perte juridique d’un bien (expropriation d’un immeuble démembré) 46.

b) Le partage des liquidités

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien - acte volontaire et non situation subie - le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix 47.

En cas de conflit entre usufruitier et nu-propriétaire, le partage des liquidités doit « tenir compte de l’âge de l’usufruitière et du revenu net qu’elle pouvait espérer obtenir » 48. Ainsi, en cas de partage des liquidités issues de la vente d’un bien démembré entre usufruitier et nu-propriétaire, la jurisprudence écarte le barème fiscal donné par l’article 669 du CGI et conduit à recourir à l’évaluation économique.

Le partage des liquidités n’est pas obligatoire. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’acquérir un autre bien en démembrement, ou de conclure une convention de quasi-usufruit.

c) La convention de quasi-usufruit

Si les liquidités qui résultent d’une situation subie relèvent du quasi-usufruit, la doctrine majoritaire admet la possibilité d’étendre conventionnellement le champ d’application du quasi-usufruit aux choses fongibles 49, tels que les actifs financiers. Elle invoque généralement à l’appui de cette thèse un arrêt de la Cour de cassation de 1926 ayant jugé que les choses qui ne sont pas fongibles par leur nature peuvent devenir telles par la convention des parties.

Mais selon la jurisprudence plus récente, le quasi-usufruit n’est pas applicable aux titres au porteur ni aux valeurs mobilières qui ne sont pas consomptibles par le premier usage 50. Une convention de quasi-usufruit n’a-t-elle pas pour effet de compromettre la substance de la chose, en violation de l’article 578 du code civil ?

9. Les emprunts, les dettes

La contribution au paiement des dettes est, sauf convention contraire, déterminée par les articles 611 et 612 du code civil.

Pour les emprunts, l’usufruitier est redevable du paiement des intérêts. Le nu-propriétaire rembourse le capital.

Pour les autres dettes, l’usufruitier supporte les charges usufructuaires : taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur le revenu, IFI ; dettes alimentaires ; prestation compensatoire.

---

Le démembrement de propriété peut être intéressant à condition de pouvoir écarter ses effets négatifs. La réponse est de le faire porter sur des parts de société civile ou de société par actions simplifiée, en introduisant dans les statuts des titres bénéficiant d’un droit de vote plural et une répartition inégalitaire du dividende, qui comprend non seulement les revenus mais aussi les plus-values réalisées par le dirigeant.

(1) Universalité : un tout distinct des éléments qui le composent.

(2) Mais le nu-propriétaire n’a-t-il pas lui aussi droit au dividende en sa qualité d’associé ? Voir RFC, n° 434 : « Démembrement de titres sociaux », Henry Royal.

(3) C. civ., art. 579.

(4) C. civ., art. 757.

(5) Encore faut-il envisager la fiscalité dans son ensemble et dans le temps pour affirmer que le démembrement est fiscalement intéressant. L’usufruitier d’un patrimoine privé est redevable de l’IFI sur la pleine propriété (CGI, art. 885 G) ; l’apport de l’usufruit ou de la nue-propriété à une société supporte l’impôt sur la plus-value (CGI, art 150-0 A).

(6) Le nu-propriétaire et ses proches peuvent convoiter la pleine propriété et penser aux avantages qui résulteraient du décès prématuré de l’usufruitier. 

(7) C. civ., art. 621.

(8) Cass. civ. I, 3 juill. 1991. Cass. civ. 1, 25 févr. 1997. Cass. civ. 1, 17 sept. 2003.

(9) C. civ., art. 595.

(10) Cass. civ. 3, 12 mars 1970.

(11) C. civ. , art. 605.

(12) CGI, art. 1400, II.

(13) Cass. civ. 3, 3 mai 1989. Cass. civ. 3, 21 juin 2000. Cass. civ. 3, 10 juill. 2002. Cass. civ. I, 16 nov. 2004. Cass. civ. 3, 13 déc. 2005. Cass. civ. 3, 28 juin 2006. Cass. civ. 3, 28 nov. 2006.

(14) Cass. civ. 3, 28 mai 1997.

(15) Cass. civ. 3, 10 juill. 2002. Cass. civ. 1, 16 nov. 2004.

(16) Cass. com., arrêt « Tabourdeau », 20 mai 2008.

(17) C. civ., art. 595, al. 4.

(18) C. civ., art 584, al. 2.

(19) Taillis : arbres issus de rejets de souche. Futaies : grands arbres issus de semis ou de plants.

(20) C. civ., art. 590.

(21) C. civ., art. 591.

(22) TGI La Roche-sur-Yon, 7 déc. 1965.

(23) C. civ., art. 618.

(24) Cass. com., 12 nov. 1992.

(25) Le nu-propriétaire sera inscrit au RCS en qualité de nu-propriétaire non exploitant.

(26) Cass. civ. 3, 6 janv. 1982.

(27) C. civ., art. 599, al. 2.

(28) C. civ., art. 589. 

(29) OPCVM : organisme de placement collectif en valeurs mobilières. SICAV : société d’investissement à capital variable. FCP : fonds communs de placement.

(30) Cass. civ. 1, arrêt « Baylet », 12 nov. 1998.

(31) C. civ., art. 578.

(32) Cass. civ. 1, 4 avril 1991. Cass. civ. 1, 12 nov. 1998. Cass. civ. 1, 3 déc. 2002.

(33) Par exemple, la communauté a droit aux fruits des biens propres qui ont été perçus et non consommés (C. civ., art. 1403 ). Ainsi, les valeurs acquises avec des revenus du portefeuille tombent dans la communauté. En cas de confusion entre valeurs propres et valeurs communes, le juge viendrait certainement à faire prévaloir la présomption de communauté (C. civ., art. 1402).

(34) RFC, n° 422, juin 2009 : « Démembrement de titres sociaux et dividendes ». RFC, n° 434, juillet-août 2010 : « Démembrement de titres sociaux », Henry Royal.

(35 C. civ., art. 582.

(36) La qualité d’associé est reconnue qu’au nu-propriétaire, pas à l’usufruitier (Cass. com. « de Gaste », 4 janv. 1994 et Cass. civ. 3 « Lenaerts Candelot », 29 nov. 2006). Or, la société est instituée en vue de partager le bénéfice entre associés (C. civ., art. 1832) ; toute société doit être constituée dans l’intérêt commun des associés (C. civ., art. 1833) ; la part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social (C. civ., art. 1844-1, al. 1) ; la stipulation excluant un associé totalement du profit est réputée non écrite (C. civ., art. 1844 – 1, al. 2).

(37) C. com., art. L 225-10.

(38) C. civ., art. 1844.

(39) Sous réserve d’avoir écarté l’obligation pour l’usufruitier de faire emploi des sommes (C. civ., art. 1094-3)  et de fournir caution (C. civ., art. 601 à 604).

(40) Rép. min. Dassault n° 342, JO Sénat, 7 mai 2009.

(41) Cass. civ. 1, 7 juin 1988.

(42) CGI, art. 768. Cass. com., 4 déc. 1984. D. adm. 7 G-2321, 20 déc. 1996, n° 29.

(43) Cass. civ. 1, 9 juill. 2003.

(44) Cass civ. 1, 12 déc 2006.

(45) CA Paris, 11 juill. 1973.

(46) Code expropriation pour cause d’utilité publique, art. L 13-7.

(47) C. civ., art. 621.

(48) Cass. civ. 1, 3 juill. 1991. Cass. civ. 1, 25 févr. 1997.  Cass. civ. 1, 17 sept. 2003.

(49) Les choses sont fongibles si elles sont interchangeables et qu’il existe une équivalence entre elles.

(50) Cass. civ. 1, 4 avr. 1991 : « les dispositions de l'article 587 du code civil ne sont pas applicables à l'usufruit portant sur des titres au porteur, qui ne sont pas consomptibles par le premier usage… ». Cass. civ. 1, 12 nov. 1998. Cass. civ. 1, 3 déc. 2002 : « si l'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières, lesquelles ne sont pas consomptibles par le premier usage… ».


Le démembrement de propriété

Extraits choisis du code civil

 Livre Deuxième. Des biens et des différentes modifications de la propriété

Titre troisième. De l’usufruit, de l’usage et de l’habitation.

Chapitre premier. De l’usufruit

Article 578 - L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.

Article 579 - L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme.

Article 581 - Il peut être établi sur toute espèce de bien meuble ou immeuble.

Article 587 - Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Article 589 - Si l’usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l’usage, comme du linge, des meubles meublants, l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées, et n’est obligé de les rendre, à la fin de l’usufruit, que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.

Article 595 - L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit (…)

Article 599 - Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur des choses en fut augmentée (…)

Article 617 - L’usufruit s’éteint,
Par la mort naturelle de l’usufruitier ;
Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.

Article 618 - L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien…

Article 619 - L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.

Article 620 - L’usufruit accordé jusqu'à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixé dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l’âge fixé.

Article 621 - En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.
La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.

---

Livre Troisième. Des différentes manières dont on acquiert la propriété

Titre premier. Des successions

Chapitre III. Des héritiers

Section II. Des droits du conjoint successible

Article 757 - Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux.

Article 759 - Tout usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé, qu'il résulte de la loi, d'un testament ou d'une donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente viagère, à la demande de l'un des héritiers nus propriétaires ou du conjoint successible lui-même.

Article 759 – 1 – La faculté de conversion n’est pas susceptible de renonciation. Les cohéritiers ne peuvent en être privés par la volonté du prédécédé.

Article 760 - A défaut d'accord entre les parties, la demande de conversion est soumise au juge. Elle peut être introduite jusqu'au partage définitif.

S'il fait droit à la demande de conversion, le juge détermine le montant de la rente, les sûretés que devront fournir les cohéritiers débiteurs, ainsi que le type d'indexation propre à maintenir l'équivalence initiale de la rente à l'usufruit.

Toutefois, le juge ne peut ordonner contre la volonté du conjoint la conversion de l'usufruit portant sur le logement qu'il occupe à titre de résidence principale, ainsi que sur le mobilier le garnissant.

Article 761 – Par accord entre les héritiers et le conjoint, il peut être procédé à la conversion de l'usufruit du conjoint en un capital.

Chapitre VI. Du partage et des rapports.

Article 815-5 – (...) Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (...)

---

Titre II. Des donations entre vifs et des testaments

Chapitre IV. De la forme des donations entre vifs

Article 949 - Il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit de biens meubles ou immeubles donnés.

Chapitre X. Des dispositions entre époux, soit par contrat de mariage, soit pendant le mariage

Article 1094-1 - Pour le cas où l’époux laisserait des enfants ou descendants, soit légitimes, issus ou non du mariage, soit naturels, il pourra disposer en faveur de l’autre époux, soit de la propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d’un étranger, soit d’un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit, soit encore de la totalité de ses biens en usufruit seulement.

Article 1094-3 - Les enfants ou descendants pourront, nonobstant toute stipulation contraire du disposant, exiger, quant au biens soumis à l’usufruit , qu’il soit dressé inventaire des meubles ainsi qu’état des immeubles, qu’il soit fait emploi des sommes et que les titres au porteur soient (...)

---

Titre IX. De la société

Chapitre I. Dispositions générales

Article 1844 – (...) Si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.
Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent.

---

Titre IX bis. Des conventions relatives à l’exercice des droits indivis

Article 1873-1 - Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus propriétaires ou d’usufruitiers peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de ces droits.

Article 1873-18 – (...) L’aliénation de la pleine propriété des biens indivis ne peut être faite sans l’accord de l’usufruitier, sauf le cas où elle est provoquée par les créanciers habiles à poursuivre la vente.

Royal Formation a pour activités le conseil en gestion de patrimoine du chef d'entreprise, l'ingénierie patrimoniale du chef d'entreprise, la gouvernance d'entreprise familiale et la formation des conseillers en gestion de patrimoine, avocats, experts-comptables, notaires.


conseil gestion de patrimoine du chef entreprise

 

 

Contact


  • Téléphone : 06 12 59 00 16

  • contact@royalformation.com

  • Royal Formation
    250 chemin Frédéric Mistral
    30900 Nîmes