La distinction entre société civile immobilière ou non relève de la fiscalité. Au regard de la plus-value en cas de cession de parts par un associé personne physique, une société civile est à prépondérance immobilière lorsqu’elle est soumise à l’IR et que son actif est constitué pour plus de 50 % par des immeubles ou droits immobiliers à la clôture des trois derniers exercices (CGI, art. 150 UB) ; comme pour la cession d’un immeuble, la plus-value est exonérée après 30 ans de détention (22 ans pour la plus-value, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Au regard des droits d’enregistrement (CGI, art. 726), une société est à prépondérance immobilière lorsqu’elle détient majoritairement de l’immobilier l’année qui précède la cession des parts, que la société soit à l’IR ou à l’IS ; les droits d’enregistrement d’une société à prépondérance immobilière sont de 5 %.

Nous supposons que l’entreprise opérationnelle est une société soumise à l’IS. Dans le cas où l’entreprise est à l’IR, les modalités de détermination du résultat fiscal varient selon que l’immeuble utilisé pour les besoins de la profession est inscrit ou non à l’actif professionnel. Concernant la plus-value de cession, elle est taxable selon le régime des plus-values professionnelles lorsque l’immeuble est affecté à l’actif professionnel ; selon le régime des plus-values des particuliers lorsqu’il est affecté dans le patrimoine privé.

Si le chef d’entreprise préfère l’imposition à l’IS plutôt qu’à l’IR, l’immobilier d’entreprise peut être également détenu par une SAS. Comme la société civile, la SAS offre une grande liberté pour aménager librement les statuts, notamment les droits de vote et les droits financiers entre associés. Par rapport à la société civile, la SAS limite la responsabilité des associés à leurs apports, ne permet pas au conjoint commun en biens de revendiquer la qualité d’associé et ne nécessite pas son accord pour la cession des titres.

La succession se compose de deux parties, la réserve et la quotité disponible. La réserve est la part qui revient héritiers réservataires, les enfants ou à défaut le conjoint survivant. Celle-ci est égale à la moitié en présence de 1 enfant, deux tiers avec 2 enfants et un trois quarts avec 3 enfants et plus.

La fiscalité de la plus-value varie selon le mode de détention de l’immeuble. Si l’immeuble est détenu par le chef d’entreprise directement ou via une SCI à l’IR à prépondérance immobilière, la plus-value de cession immobilière est exonérée après 30 ans de détention (CGI, art. 150-U et 150-UB) ; si la SCI est à l’IS, la plus-value de cession de droits sociaux bénéficie de l’abattement pour durée de détention, 65 % après 8 ans (CGI, art. 150-0 D-1 ter).

Mais si l’immeuble est détenu par une SCI, la moins-value sur les parts s’impute sur la plus-value réalisée sur les autres parts (BOI-RFPI-SPI-20, n° 90).

CCH, art. L 251-1. Le bail à construction est un bail de longue durée, de 18 à 99 ans, qui engage un preneur, l’entreprise opérationnelle, à édifier des constructions sur un terrain nu appartenant au bailleur moyennant le versement d’un loyer ; à l’issue du bail, l’immeuble est transmis au bailleur avec l’imposition en tant que revenu foncier ; celui-ci n’est pas imposé si le bail est d’une durée d’au moins 30 ans. L’acquisition du terrain par une SCI à l’IR, bailleur, présente un intérêt particulier. Après 30 ans, la cession des parts de la SCI qui détient le terrain et l’immeuble est exonérée de l’impôt sur les plus-values (CGI, art. 150-UB).

BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, n° 10.

Pour la rédaction des statuts, le chef d’entreprise et son conseil seront attentifs aux conditions dans lesquelles les statuts peuvent être modifiés ; à la rédaction de l’objet social ; aux pouvoirs du gérant, à son remplacement en cas d’empêchement ou de décès ; aux règles de majorité ; à l’attribution de droits de vote plural et à leur déchéance ; à la répartition du dividende et du boni de liquidation ; à limiter la responsabilité du mineur associé jusqu’à sa majorité ; aux conditions d’entrée et de sortie des associés ; à la nomination du mandataire représentant les parts en indivision ; à la nomination du liquidateur ; à la rémunération de la gérance ; aux modalités d’apports, de rémunération, de retraits des comptes courants.

C. civ. art. 1835 : les statuts déterminent les modalités de fonctionnement de la société. C. civ. art. 1852 : « Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ».

Mais participer n’est pas voter (Cass. com., 21 janv. 2014, n° 13-10151).

Droits financiers : dividendes et boni de liquidation. La libre répartition du dividende est permise par l’article 1844-1 du Code civil : « La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social…, le tout sauf clause contraire » ; celle du boni de liquidation est prévue par l’article 1844-9 du même code.

Attention, la donation-partage présente certes des avantages, mais aussi des inconvénients : - en figeant la valeur au jour de la donation pour le calcul de la réserve, elle réduit le montant de la quotité disponible ordinaire qui a le plus souvent vocation à revenir au conjoint survivant ; - la libéralité faite par donation-partage n’est pas rapportable civilement ; or, dans certaines situations, il est préférable qu’elle le soit, quitte à écarter le rapport à postériori (C. civ., art. 843 et 919, al. 2) ; - la donation-partage n’évite pas les conflits familiaux au moment de la succession et elle peut être remise en cause si elle a été inégalitaire en valeur (Cass. civ. 1, 17 déc. 1996 n° 94-17911) ; si les enfants sont tous majeurs au moment de la donation, le donateur a tout intérêt à recourir à la « renonciation anticipée à l’action en réduction » (C. civ., art. 929 à 930-5).

L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes, les coïndivisaires, sont collectivement propriétaires d’un bien, chacun pouvant l’être pour une proportion (la quote-part) plus ou moins grande mais matériellement indéterminée.

Cass. civ. 1, 20 nov. 2013, n° 12-25681. Cass. civ. 1, 6 mars 2013, n° 11-21892.

Cass. civ. 1, 20 nov. 2013, n° 12-25681. Cass. civ. 1, 6 mars 2013, n° 11-21892.

C. civ., art. 815-3. Les décisions sont prises à la majorité des 2/3 des droits indivis pour les actes d’administration et à l’unanimité pour les actes de disposition, sauf exceptions.

Cass. com., 10 juill. 2012, n° 11-21789. Cass. civ. 1, 15 déc. 2010, n° 09-10140.

C. civ., art. 1844, al. 2.

C. civ., art. 1844, al. 4.

C. civ., art. 1869 et 1861.

C. civ., art. 900-1, al. 1.

Cass. civ. 3, 29 janv. 2014, n° 12-26962 : l'objet social d'une société civile qui prévoit « la propriété et la gestion à titre civil de tous biens mobiliers et immobiliers » n'autorise pas le gérant à vendre un bien appartenant à la société. Dans les rapports avec les tiers, alors que le gérant d’une société civile engage la société par les actes entrant dans l'objet social (C. civ., art. 1849), le dirigeant d’une société commerciale engage la société par tous ses actes, même par ceux qui ne relèvent pas de l’objet social.

Cass. civ. 1, 18 déc. 2013, n° 12-18537. Jurisprudence constante.

C. civ., art. 621.

La société civile à l’IR est soumise au régime des sociétés de personnes (CGI, art. 8) ; les revenus est plus-values sont imposables au nom de chaque associé à proportion de sa quote-part dans les résultats sociaux. Les revenus fonciers sont imposés au taux marginal d’imposition, jusqu’à 41 %, plus les prélèvements sociaux de 15,5 % et éventuellement la contribution sur les hauts revenus, de 3 ou 4%.

L’option pour l’IS est irrévocable (CGI, art. 239, BOI-IS-CHAMP-40).

Attention pour l’IFI : les parts d'une SCI donnant en sous-location des immeubles qu'elle prend à bail dans le cadre d'un contrat de crédit-bail ne sont pas admises au régime des biens professionnels (Rép. min., JOAN Q, 8 juill. 2008, n° 7287).

Si les circonstances s’y prêtent, on préfèrera une sortie par réduction de capital, imposée selon le régime des plus-values (BOI-BIC-PVMV-30-30-80, 1er avril 2015), plutôt qu’une distribution de dividende ou une avance en compte-courant imposées selon le régime des revenus de capitaux mobiliers.

Le capital fort libéré progressivement n’offre pas d’intérêt ; il est peu compatible avec le démembrement de propriété, la charge de libération pesant sur le nu-propriétaire ; il ne permet pas de déduire les intérêts des comptes courants…

L’emprunt contracté par la société est déductible de la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit, sans conditions. Lorsque l’immeuble est détenu directement par le chef d’entreprise, pour que l’emprunt contracté personnellement puisse être déductible de la base taxable aux droits de donation, il faut remplir sept conditions (CGI, art. 776 bis), notamment : l’établissement de crédit doit donner son accord au transfert de la dette et le donataire doit démontrer qu’il a supporté le paiement effectif des dettes ; or, le plus souvent, c’est le donateur qui continue à rembourser l’emprunt.

Rép. min. « Ducout », JOAN, 2 août 1999, n° 25882 et Rép. min. « Biancheri », JOAN, 31 janv. 2006, n° 66675.

Généralement, il est préférable de ne pas comptabiliser les amortissements pour une société civile à l’IR. Les amortissements, non déductibles fiscalement, sont une charge. Ils réduisent les sommes qui peuvent être soit portées en réserves et transmises ultérieurement aux enfants en franchise de droits de mutation à titre gratuit, soit distribuées au profit des associés.

Au même titre que les intérêts d’emprunt, les intérêts des comptes courants d’associés sont déductibles des revenus fonciers, sous conditions (C.E., 7è et 8è ss-sect., 8 juill. 1988, n° 64902). En cas de substitution du compte courant par un emprunt, les intérêts de celui-ci sont déductibles des revenus fonciers (C.E., 10è et 9è ss-sect., 28 mars 2014, n° 350816).

BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20. En principe, l’usufruitier des parts sociales est imposable sur les bénéfices courants (revenus fonciers) et le nu-propriétaire sur les bénéfices exceptionnels (plus-value immobilière), sauf convention contraire conclue et enregistrée avant la clôture de l’exercice.

Cass. com., 6 mai 2003, n° 01-13118.

Lorsque la SCI est à l’IR et à prépondérance immobilière, le choix entre la vente des parts et de l’immeuble repose essentiellement sur la comparaison du prix d’acquisition et du délai de détention ; l’acquéreur peut vouloir préférer les parts pour bénéficier du délai de détention de l’immeuble par la société. Lorsque la société est à l’IS, la vente des parts avec l’abattement de la plus-value mobilière pour durée de détention (65 % après 8 ans) est préférable à la vente de l’immeuble suivie d’une distribution de dividende.

La distribution d’un dividende en nature s’analyse comme un acte juridique unilatéral et non comme un contrat (C. com., 12 févr. 2008, n° 05-17085) ; les droits d’enregistrement ne sont pas dus. Mais si la distribution concerne l’immeuble, la taxe de publicité foncière est due.

Tant que la société civile, à l’IR ou à l’IS, est à prépondérance immobilière, la cession des parts ne peut pas bénéficier du régime des titres de participation (CGI, art. 219 I a quinquies, a sexies-0), qui conduit à une exonération de la plus-value de cession avec réintégration d’une quote-part de frais et charges de 12 % du résultat brut.

CGI, art. 216. CGI, art. 145. Les dividendes reçus des filiales sont exonérés d’IS, excepté une quote-part de frais et charges de 5 %.

CGI 210-0 A et B.

BOI-IS-FUS-10-20-20, n° 60.

CGI, art. 209, I.

CGI, art. 39 I, 2°.

Si les parts de la SCI se déprécient, la provision n’est pas déductible fiscalement compte tenu de la transparence fiscale.

CGI, art. 210 B. L’apport de l’immeuble professionnel n’est pas considéré comme l’apport d’une branche complète d’activité et ne bénéficie pas du régime de l’apport partiel d’actifs (BOI-IS-FUS-20-20, n° 90).

L’apporteur est rémunéré par les titres de la société bénéficiaire de l’apport.

La société civile détient des titres de la société opérationnelle ; sauf exceptions, elle n’est plus à prépondérance immobilière si elle est à l’IR.

CGI, art. 13, 5.

Il est recommandé de prévoir la distribution inégalitaire dans les statuts ; à défaut, la décision doit être prise à l’unanimité des associés avant la clôture de l’exercice.